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立法院於4月25日三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（通稱「老屋重建條例」），看似充滿人道主義並提供實際優惠，本應獲得各方讚譽，然而在幾個重要地方留下嚴重敗筆，讓人擔心原先的良法美意窒礙難行，只讓財團在好地段有能力、有機會「幫忙」加速重建。

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按照原先行政院送立法院的法案說明，本條例是考慮我國都市計畫地區人口密度極高，而且目前30年以上建築約86,000棟，其中未能符合耐震標準者約有34,000棟；老舊建物除了公共管線老舊、加蓋違建嚴重、多數位於狹窄巷弄中、消防設施不完備、耐震設計與現行規範有所差距、環境品質不佳等問題亟待解決。而且五層樓以下老舊建築多無設置昇降設備，對於無障礙居住環境之需求日加殷切。



然而，在實際上目前許多危險及老舊建築物，由於原建築容積大於法定容積、重建後因建蔽率規定以致一樓使用面積減少、經濟弱勢者重建經費籌措困難、以及缺乏主管機關介入提供諮詢與協助機制等原台灣特產店因，導致危險及老舊建築物推動重建不易，為提供政策誘因，加速危險及老舊建築物重建，乃有本條例的制定。立法院通過的版本與行政院版大致相同，提供不少誘因。比較值得注意的是，在容積率方面，獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地1.3倍之基準容積或各該建築基地1.15倍之原建築容積，不受都市計畫法第85條所定施行細則規定基準容積及增加建築容積總和上限之限制；甚至加碼為本條例施行後三年內申請之重建計畫，得再給予各該建築基地基準容積10％之獎勵（第6條）；在建蔽率方面，建蔽率及建築物高度得酌予放寬，其標準由直轄市、縣（市）主管機關定之；但建蔽率之放寬以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率（第7條）。在諮詢與協助機制方面，本條例規定，主管機關應輔導符合本條例規定之合法建築物重建，就重建計畫涉及之相關法令、融資管道及工程技術事項提供協助（第9條）；在重建經費籌措方面，各級主管機關得就重建計畫給予補助，並對資金取得確有困難者、無營利事業協助取得必要資金者、應優先推動之地區，提供重建工程必要融資貸款信用保證（第10條）。甚至為了提高誘因，還提供租稅獎勵，亦即，本條例施行後五年內申請之重建計畫，重建計畫範圍內之土地及建築物，重建期間土地無法使用者，免徵地價稅；重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年，重建前合法建築物所有權人為自然人，且房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以十年為限。表面上，老屋重建條例已經針對各個痛點都提出解決方案，甚至還加碼給了租稅誘因，未來三年（容積獎勵可增加10％）應能如火如荼推動都市危險及老舊建築物加速重建。然而，仔細分析，這個條例只針對問題的表象提供表面的對策，對於問題的真正原因卻沒有解決方案。首先，要了解都市危險及老舊建築物存在的原因，這些現有住戶難道真的喜歡住在現況老舊危險的建築物內？當然不會喜歡，非不為也，乃不能也！如果該建築物坐落在好地段，前幾年建築業景氣火熱，當時容積移轉又不受限，建商到處覓地，怎會放過好地段老屋的重建合作，因此在好地段的老屋居住人，早就與建商合作完成改建，不必使用本條例。因此，現有的都市危險及老舊建築物大都在地段不佳、建商沒有興趣之處，且住戶無力自己改建，因而只好繼續住在危險老舊建物之內。「金錢不是萬能，沒錢萬萬不能」，雖然這個條例給了容積率及建蔽率優惠以及租稅誘因，沒錢就無法啟動，而本條例在資金協助方面，只是各級主管機關「得」提供重建工程必要融資貸款信用保證，各地方政府平時財政困窘，若為貧窮無力者提供貸款信用保證，負責賠付的機率甚高，未來地方政府保證意願偏低，將使重建案無從啟動。本條例另一敗筆為，依本條例申請建築容積獎勵者，不得同時適用其他法令規定之建築容積獎勵項目（第6條）。經濟弱勢者若只靠本條例規定的容積獎勵，很難吸引建商合作，若能同時適用其他容積獎勵，才有與建商談判合作的本錢。本條例最大的敗筆在於規定新建建築物之起造人，應取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意。「全體同意」的規定，提供釘子戶擺爛的機會，也註定重建案難以為繼。唯一解套方式，是由財團逐一購買每位所有權人之土地及建物，但這只限於少數好地段的老舊建築物。綜言之，本條例雖然用心良苦、立意良好，但無論行政院或立法院都只看問題表象，忽略內中最大癥結，甚至留下窒礙難行之敗筆，要想藉此條例加速都市危險及老舊建築物重建，難矣！(工商時報)



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